Por Artur Losnak

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2022 foi um ano bastante desafiador, com eleições, guerra na Ucrânia, política de covid zero na China e alta de juros. Parece meio óbvio dizer, mas a cada dia que passa, estamos mais próximos do fim do ciclo de altas de juros no Brasil.

Infelizmente não será no curto prazo. Enquanto o governo não apresentar uma âncora fiscal a inflação mostrar sinais firmes de controle, não há espaço para quedas na Selic.

No começo do ano passado, eu via 2022 como o ano da alta de juros e 2023 como o ano da queda de juros. Realmente, a tese em 2022 se confirmou e agora falta a pernada da queda de juros. Na contramão da tese, o mercado começou a precificar que a Selic poderia até subir após as eleições.

O consenso de mercado acredita em alguma queda de juros nos próximos 18 meses, mesmo que semana após semana o boletim Focus do Banco Central mostre que essas quedas estão mais distantes na perspectiva dos investidores. Quando o mercado concluir que o ciclo de queda da Selic está prestes a começar, discutiremos a velocidade e magnitude desses cortes.

Olhando para os fundos imobiliários, este cenário é vantajoso para os fundos de Certificados de Recebíveis Imobiliários, ou “fundos de papel”. É necessário, no entanto, seletividade, já que juros elevados por muito tempo prejudicam os tomadores de dívida e podem elevar a inadimplência. Vimos muitas renegociações de dívida em 2022 e deveremos ter mais em 2023. 

Com isso, FIIs de CRI que consideramos mais arriscados, high yield, devem sofrer mais que FIIs de CRI com menor risco , ou de high grade. Esses fundos mais defensivos, adicionalmente, elevaram suas taxas médias de retorno sob as carteiras no último ano, enquanto os mais agressivos tiveram dificuldade em aumentar a remuneração do investidor.

Os fundos imobiliários high yield, portanto, além de terem ficado mais arriscados, ainda estão com prêmios menos atrativos. Para esses produtos, a equação de risco e retorno não fica atrativa.

É importante ponderar que juros altos não são necessariamente ruins para o investidor, apenas o obrigam a “elevar a régua” na hora de escolher onde investir. Se o tesouro direto nos remunera 6% acima da inflação, por exemplo, qual será a rentabilidade adicional que justifica aumentar o risco? Algo entre 1% e 2%? Para fundos imobiliários de papel, o mercado normalmente cobra em torno de 2% acima do retorno da renda fixa.

Os FIIs de CRI atrelados à inflação eram muito queridos quando o Índice de Preços ao Consumidor Amplo girava em torno de 1% ao mês. Com a redução de tributos nos combustíveis, tivemos uma queda forte no índice, por consequência, 3 meses seguidos de deflação no final de 2022. 

Dessa forma, vários fundos imobiliários foram penalizados por distribuir rendimentos menores, sendo que a função dele era proteger o investidor da inflação. Como houve deflação, esses ativos entregaram rendimentos menores que o histórico, assustando alguns investidores.

Ainda há a expectativa de que os impostos sobre combustíveis sejam recompostos, mesmo que parcialmente, aumentando o IPCA em 2023. Quando a inflação surpreender, os mesmos FIIs de CRI que foram penalizados devem se recuperar.

Diante deste quadro de juros elevados por mais tempo, perspectiva de retomada da inflação e melhora da relação entre risco e retorno de FIIs defensivos, o começo de 2023 apresenta um cenário favorável para o investidor de Fundos Imobiliários priorizar os chamados FIIs de CRI high grade. 

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*O conteúdo da coluna é de responsabilidade do colunista e não reflete o posicionamento do FLJ

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