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Quadro de juro alto beneficia Fundos Imobiliários defensivos

O consenso de mercado acredita em alguma queda de juros nos próximos 18 meses
Componente decorativo no bloco representando as cores do FLJ.
Freepik

Por Artur Losnak

2022 foi um ano bastante desafiador, com eleições, guerra na Ucrânia, política de covid zero na China e alta de juros. Parece meio óbvio dizer, mas a cada dia que passa, estamos mais próximos do fim do ciclo de altas de juros no Brasil.

Infelizmente não será no curto prazo. Enquanto o governo não apresentar uma âncora fiscal a inflação mostrar sinais firmes de controle, não há espaço para quedas na Selic.

No começo do ano passado, eu via 2022 como o ano da alta de juros e 2023 como o ano da queda de juros. Realmente, a tese em 2022 se confirmou e agora falta a pernada da queda de juros. Na contramão da tese, o mercado começou a precificar que a Selic poderia até subir após as eleições.

O consenso de mercado acredita em alguma queda de juros nos próximos 18 meses, mesmo que semana após semana o boletim Focus do Banco Central mostre que essas quedas estão mais distantes na perspectiva dos investidores. Quando o mercado concluir que o ciclo de queda da Selic está prestes a começar, discutiremos a velocidade e magnitude desses cortes.

Olhando para os fundos imobiliários, este cenário é vantajoso para os fundos de Certificados de Recebíveis Imobiliários, ou “fundos de papel”. É necessário, no entanto, seletividade, já que juros elevados por muito tempo prejudicam os tomadores de dívida e podem elevar a inadimplência. Vimos muitas renegociações de dívida em 2022 e deveremos ter mais em 2023. 

Com isso, FIIs de CRI que consideramos mais arriscados, high yield, devem sofrer mais que FIIs de CRI com menor risco , ou de high grade. Esses fundos mais defensivos, adicionalmente, elevaram suas taxas médias de retorno sob as carteiras no último ano, enquanto os mais agressivos tiveram dificuldade em aumentar a remuneração do investidor.

Os fundos imobiliários high yield, portanto, além de terem ficado mais arriscados, ainda estão com prêmios menos atrativos. Para esses produtos, a equação de risco e retorno não fica atrativa.

É importante ponderar que juros altos não são necessariamente ruins para o investidor, apenas o obrigam a “elevar a régua” na hora de escolher onde investir. Se o tesouro direto nos remunera 6% acima da inflação, por exemplo, qual será a rentabilidade adicional que justifica aumentar o risco? Algo entre 1% e 2%? Para fundos imobiliários de papel, o mercado normalmente cobra em torno de 2% acima do retorno da renda fixa.

Os FIIs de CRI atrelados à inflação eram muito queridos quando o Índice de Preços ao Consumidor Amplo girava em torno de 1% ao mês. Com a redução de tributos nos combustíveis, tivemos uma queda forte no índice, por consequência, 3 meses seguidos de deflação no final de 2022. 

Dessa forma, vários fundos imobiliários foram penalizados por distribuir rendimentos menores, sendo que a função dele era proteger o investidor da inflação. Como houve deflação, esses ativos entregaram rendimentos menores que o histórico, assustando alguns investidores.

Ainda há a expectativa de que os impostos sobre combustíveis sejam recompostos, mesmo que parcialmente, aumentando o IPCA em 2023. Quando a inflação surpreender, os mesmos FIIs de CRI que foram penalizados devem se recuperar.

Diante deste quadro de juros elevados por mais tempo, perspectiva de retomada da inflação e melhora da relação entre risco e retorno de FIIs defensivos, o começo de 2023 apresenta um cenário favorável para o investidor de Fundos Imobiliários priorizar os chamados FIIs de CRI high grade

*O conteúdo da coluna é de responsabilidade do colunista e não reflete o posicionamento do FLJ

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